Anställa och hantera din hemreparatör

Din "gör-det-själv" -attityd är berömvärd, men vid något tillfälle måste du anställa en hemreparatör och betala någon för att fixa något i ditt hem. Det kommer att finnas situationer när du inte har tid, lust eller skicklighet att göra en viss reparation eller göra en del av det arbete du behöver göra. Vi anställer alla någon för att fixa något i vårt hus någon gång. Vad du hittar här är lite vägledning om när och hur du väljer en hemreparations- eller underhållsentreprenör.

Typer av hemreparationsentreprenörer

När du behöver reparera ditt hem anställer du vanligtvis en specialiserad typ av hantverkare som kallas en "underleverantör" som skiljer sig från en totalentreprenör (GC) eller byggare. En huvudentreprenör eller byggare är ett företag som kommer att bygga ett större renoveringsprojekt eller bygga ett nytt hem och anställer alla enskilda specialentreprenörer.

GC är den övergripande samordnaren för ett större projekt och tillhandahåller vanligtvis inte arbetskraften för att bygga huset. Det kommer från underleverantörerna eller "handeln" (bygghandel). På ett nytt hem eller ett stort hemreparations- eller renoveringsprojekt kan dessa underdelar omfatta grävmaskin, betongunderlag, grovt inramat snickerimannskap, takläggare, rörmokare, mekanisk (HVAC) elektriker, snickare, målare, golv osv. GC anställer dessa underleverantörer direkt och direkt "håller" sina kontrakt. Det betyder att de arbetar för honom och att de är under kontrakt med honom. Du skulle ha ett kontrakt med endast GC, inte GC: s underordnade.

GC tjänar pengar genom att markera underleverantörernas kostnader i procent av byggbeloppet (gemensamt) eller som en engångsavgift (inte så vanligt). För den här professionella avgiften tillhandahåller han eller hon hantering och schemaläggning av subs, betalar subs, tillhandahåller tillsyn över byggandet, tillhandahåller dumpsters, port-a-john, försäkring och andra diverse saker du behöver för att bygga ett hus eller bygga ett tillägg. Underleverantörerna tjänar sina pengar genom att ta betalt för arbetskraft och genom att markera material.

GC är "generalist" och underleverantörer är "specialister". När du behöver fixa en viss sak i ditt hem behöver du en specialist, och den personen är specialentreprenören, till exempel en rörmokare.

När det gäller att anställa någon för underhållsuppgifter kanske många människor som gör det här arbetet inte är licensierade underentreprenörer alls. De kan bara vara en "kille med en lastbil", till exempel en rännrengörare, eller bladraker eller ibland en målare. Även om det kan gå att använda dessa typer av människor måste du vara försiktig eftersom det fortfarande finns problem med hantverk och ansvarsfrågor men du har inte det rättsliga skydd du har när du använder en licensierad entreprenör. Kort sagt, undvik frestelsen och använd alltid en licensierad entreprenör.

Beslutar när en entreprenör ska användas

Att välja att använda en entreprenör är en som ofta är personlig. Det kommer att handla om att utvärdera:

• Din komfortnivå med uppgiften till hands
• Din tid
• Din budget

Om du vågar utöver ett enkelt hemreparationsprojekt till nya tekniskt utmanande installationer som att lägga till elektriska kretsar eller lägga till ett handfat, bör du först kontrollera om ett tillstånd krävs från din lokala byggavdelning. Du behöver inte tillstånd för många hemreparationer men du kan behöva tillstånd för "nytt arbete" speciellt för el, värme, kyla och VVS. I vissa fall kräver tillståndet att en licensierad entreprenör gör jobbet för att skydda allmänhetens hälsa, säkerhet och välfärd. I vissa fall kan det krävas att den lokala byggnadsinspektören granskar ditt arbete under byggandet och efter det att det har slutförts.

Om du upptäcker att en licensierad entreprenör inte krävs för tillståndet eller att arbetet du vill göra kan täckas under ett "husägartillstånd" bör du ställa dig själv tre frågor:

1. Känner jag mig säker på att göra (eller åtminstone bekvämt att prova) den här reparationen?
2. Är konsekvenserna acceptabla om det tar mig längre tid att göra projektet än jag förväntar mig?
3. Vill jag verkligen prova det här projektet?

Om du svarar nej på någon av ovanstående frågor bör du antagligen anställa en entreprenör för reparationen. Om du svarade "ja" på dem alla, bör du ge det en chans och reparera dig själv. Det är det enda sättet att få erfarenhet och självförtroende.

Hur man hanterar projektet

När du väl har bestämt dig för att anställa en entreprenör bör du veta hur du effektivt hanterar honom, oavsett om det är ett snabbt hemreparationsprojekt eller ett stort hemrenoveringsprojekt eller nybyggnation. Hur som helst finns det några riktlinjer att följa för att hantera arbetet för alla du anställer för att arbeta i ditt hem:

• Hyra en licensierad, försäkrad entreprenör.
• Definiera förväntningarna hos båda parter (dig och dem) och hantera dessa förväntningar.
• Ha åtminstone ett undertecknat dokument (ett kontrakt eller ett undertecknat och accepterat förslag) som beskriver vad de kommer att göra för dig (kallas arbetsomfånget), definiera hur mycket det kommer att kosta och var tid är ett problem definiera hur länge det tar och när de börjar och slutar.
• Definiera betalningsvillkoren innan arbetet påbörjas och gör villkoren del av ditt signerade dokument.
• Definiera dina förväntningar och krav på städning av deras arbete och skydd av omgivande områden som en del av det undertecknade dokumentet (till exempel måste en takläggare skydda din landskapsarkitektur under takavrivning och städa upp skräp.)
• Diskutera entreprenörens rätt att få tillgång till hemmet när du inte är där om det behövs, och användningen av ditt vatten, el. (Obs: Försök att inte ha entreprenören i ditt hem när du inte är där, detta skyddar dig och dem.)
• Innan entreprenören börjar arbeta, ha en vänlig konversation om vad du vill att de ska vara försiktiga med om du har några problem med saker.
• När arbetet pågår, lämna i allmänhet entreprenören ensam. Var vänlig men kom inte i vägen. Observera tillfälligt vad de gör. Om du är orolig för något du ser, fråga entreprenören om det, men försök att låta dem få sitt arbete gjort. Entreprenörer försörjer sig genom att komma in och ut ur ett jobb effektivt.
• Diskutera "extra": Det svåraste problemet du kan uppleva är den möjliga begäran från entreprenören om en "Change Order" eller "Extra". Detta resulterar i en extra kostnad för dig, varför du behöver ett tydligt definierat arbetsområde. En begäran om en ändringsorder är endast rimlig om entreprenören hamnar i en situation på projektet som inte rimligen förutsågs av honom, eller är en ändring av omfattningen av dig. Om du får en begäran om en ändringsorder, granska den med entreprenören i rättvisa. Om det är en förändring i omfånget eller resulterat i att det tar mer tid på grund av något du gjorde, bör du granska och betala det om du tycker att det är rättvist. Om det är något som alltid var en del av omfattningen har du en mer känslig situation och du kan behöva stå fast baserat på de villkor som definieras i ditt undertecknade dokument. Slutsats? Om du behöver förhandla om ett pris på en ändringsorder som du båda inte räknat med, försök dela upp skillnaden med honom. Rapport och rättvisa går långt för att lösa dessa problem.
• När reparations- eller underhållsarbetet är klart, se till att du granskar arbetet personligen innan du gör slutbetalningen till entreprenören. Se till att arbetsplatsen rengörs som förväntat och att arbetet ser bra ut. Skynda dig inte till slutbetalning av någon anledning.
• Berätta för dem om du är nöjd med deras arbete.

Hur man väljer en bra entreprenör

Det här kan verka skrämmande men det är ganska enkelt. Försök att välja entreprenörer du kan behöva omgående innan du behöver dem. Varför? För om du har en nödreparation och behöver hitta någon snabbt (som också är bra och rättvis) har du inte tid att gå igenom en lång urvals- och screeningprocess. Det värsta du kan göra är att välja någon från de gula sidorna utan att intervjua dem först.

Det enklaste och ett av de bästa sätten att välja en möjlig entreprenör är att få referenser från vänner, familj eller en fastighetsmäklare du litar på. En annan bra metod är att använda en gratis tjänst som Homeadvisor som låter dig läsa realtidsrecensioner av entreprenörens arbete.

När du har några namn, träffa dem, leta efter "kemi" eller rapport och observera deras professionalism. Hövlighet, respekt, punktlighet och förmågan att kommunicera är några av de viktigaste egenskaperna som en entreprenör kan ha bredvid sin grundläggande kompetens. Oavsett hur bra någon är, om de inte klickar med dig på dessa punkter, anställ inte dem.

Du bör också vara uppmärksam på tecken på missbruk som alkohol eller marijuana. Om du misstänker något här, anställ inte entreprenören.

Här är en checklista över saker du bör tänka på när du väljer din entreprenör.
Använd klassificeringarna "Bästa", "Bra", "OK", "Rättvis" och "Avvisa" för att klassificera några av dessa föremål.

Få namn på möjliga entreprenörer:

• Du har haft god personlig tidigare erfarenhet av att arbeta med en entreprenör [BEST]
• Pålitlig hänvisning från direkt upplevelse av familj eller vänner [GOOD]
• Du känner till entreprenörens rykte men har ingen direkt erfarenhet [OK]
• Du hittade dem från en branschorganisation eller allmän reklam [FAIR]

Statlig entreprenörslicensiering (de måste ange numret om de är licensierade):

• Licensierad; har aldrig fått ett klagomål eller har vidtagit disciplinåtgärder [BEST]
• Licensierad; har inga tidigare klagomål lämnats in i minst tre eller flera år [FAIR]
• Licensierad; aktuella klagomål eller åtgärder mot dem under de senaste tre åren [REJECT]
• Entreprenören har ingen licens [REJECT]

Leverantörsförsäkring (be om att se deras certifikat) :

• Workmans ersättning och allmänna ansvar [BEST]
• Endast allmänt ansvar (kroppsskada och egendomsskada) [BRA]
• Entreprenören har ingen försäkring [REJECT]

Livslängd för företag:

• I affärer mer än tio år med samma namn [BEST]
• I affärer fem eller flera år med samma namn [GOOD]
• I affärer ett till fem år med samma namn [OK]
• Nytt företag under ett år [FAIR]

Stabilitet och beständighet:

• Har ett fysiskt affärskontor och adress [BEST]
• Har bara hemmakontor eller telefonsvarare [FAIR]
• Endast mobiltelefonkontakt, inget kontor [REJECT]

Referenskontroll:

• Positiva tidigare aktuella referenser från minst fem kunder [BEST]
• En till fyra positiva referenser från tidigare kunder [FAIR]
• Inga riktiga referenser eller negativa referenser tillhandahålls [REJECT]

Erfarenhet:

• Specialiserar sig på det arbete du vill ska utföras [BEST]
• Kan utföra det arbete du vill ha men gör också andra typer av arbete [OK]
• Lite eller ingen erfarenhet av det arbete du vill utföra [REJECT]

Omfattning och pris:

• En detaljerad beskrivning av arbetsomfånget
• Antaganden (om sådana finns) är tydliga och korrekta
• Entreprenör erbjöd INTE rabatt för att "registrera sig nu"
• En entreprenör garanterar arbetet
• Alla muntliga entreprenörrepresentationer är skriftliga
• Inte mer än 25 till 33 procent bad om förskott
• Slutbetalning krävs inte förrän arbetet är klart

Få bud och utvärdera en uppskattning

Detta är en extremt viktig aspekt av att framgångsrikt anställa en entreprenör. Låt oss bryta ner det:

Arbetsomfång:
Detta definierar vad entreprenören gör för dig. Se till att den täcker alla saker du vill att ska slutföras. Det bör också stava ut allt förberedelsearbete, skydd av omgivande områden, städning etc.

Att granska omfattningen av arbetet mellan entreprenörer är en viktig del av utvärderingen av deras uppskattning. Här är några saker att titta på i olika entreprenörers omfattning:

• Målare: Beskriv hur de planerar att förbereda den yttre eller inre färgytan. Detta steg gör eller bryter ett målarjobb. Definiera om de handskrapar all lös färg (bäst), tvätta det yttre med kraft (var försiktig eftersom detta kan skada omgivningen och du måste vänta på att väggen torkar helt innan du fortsätter med arbetet), grundning (bäst), punktfärgning OK). Definiera antalet föreslagna färger och färgens märke och kvalitet etc. Se till att de skyddar omgivande områden och rensar upp skräp.
• Landskapsarkitekt: Oavsett vad de säger eller hur mycket de avfärdar det här problemet, se till att de förstår att du vill att dina buskar och rotbollar från dina träd planteras under marken. Acceptera inte att göra ett grunt hål, placera sedan växten i den och omge rotkulan med en hög med smuts och mulch. Se till att de tar bort tråden runt rotkulan eller lossar garnet och placerar rotkulan helt i marken tills endast cirka 6" sträcker sig över marken. Se till att de också garanterar installationen och livslängden på anläggningen under en viss period. Förstå ditt ansvar för vattning.
• Takläggare: Tak läcker sällan från bältrosfel, de läcker från blinkande fel. Vad du vanligtvis inte kan se är var vatten kommer in. Se till att de anger var blinkning används. Var orolig och granska hur de blinkar i ett yttre hörn av en skorsten eller vägg. På ett tegelhus är det bäst att skära tegelfogarna för att blinka och sedan täta fogen. Detta är mycket bättre än att spika det blinkande mot tegelväggen och förlita sig på caulk. Om du lever i ett kallt klimat, se till att de installerar en is / vattensköld av gummi längs hela kanten på ditt tak som sträcker sig från takets kant till minst 24" förbi ytterväggen. Se till att de skyddar dina växter och buskar och rengör upp eventuellt skräp dagligen.
• Rörmokare: Om möjligt, försök att förhandla om ett fast pris för deras arbete. Rengöring av igensatt avlopp är ofta prissatt på "per meter" av den "rengöringsorm" som används, men vissa rörmokare ger ett fast pris för detta arbete. Helst bör du välja en avloppsrengörare för nödrengöring. Slutsatsen, förvänta dig att betala ett premiumpris för nödsamtal.

Vad "är" och "ingår inte" i budet:
Ibland måste en entreprenör göra utsläpp eller antaganden i sitt bud, såsom materialkvantitet, tillgång till ditt hem etc. Dessutom kommer de ibland att specificera vad de utesluter i budet. Granska noggrant antaganden och undantag med entreprenören. Fråga dem artigt om rimligheten med alla antaganden och undantag. Om inte, kommer dessa artiklar sannolikt att bli en ändringsorder senare. När du utvärderar och jämför bud mellan entreprenörer markerar antaganden och undantag var du har ett äpple och en apelsin.

Leverantörsrepresentationer:
Din största oro här är entreprenörens vilja att skriva någon av de muntliga framställningar som han eller hon har gett dig för att få jobbet. Om de har gjort muntliga åtaganden men inte kommer att skriva dem skriftligt är det anledning till avslag.

Pris:
Leta efter ett avtalspris som är väl uppdelat, klart och lättförståeligt. Om det är oklart har de inte tagit sig tid att förstå dina krav, omfattningen av jobbet eller jobbet. Välj inte nödvändigtvis bara på pris.

Incitament:
Entreprenören får inte erbjuda dig rabatt eller kontantincitament för att omedelbart underteckna kontraktet.

Kontrakts betalningsvillkor:
Be om att faktureras med posten efter att arbetet är klart, men förvänta dig att de flesta vill ha betalning direkt efter att arbetet är klart. Om de vill ha kontanter är det inte ett bra tecken. Om material behövdes innan arbetet kan börja (t.ex. takläggare eller målare), vill de ha en första betalning för material. Försök att minimera detta belopp så mycket du kan. Försök att inte betala mer än 33 procent i förskott och godkänn det bara med ett mycket ansedd företag.

Poängen

Förhoppningsvis gav denna översikt användbar information om framgångsrik anställning, hantering och arbete med entreprenörer. Var inte rädd att be om hjälp från en av dessa proffs när det behövs - det är deras jobb sju dagar i veckan.