Vanliga frågor om skattekreditlägenheter och bostäder
Det federala låginkomstprogrammet för bostadsskatter har varit framgångsrikt sedan 1987 när det gäller att förse hyresgäster med låg inkomst med anständiga lägenheter till en överkomlig hyra. Om du letar efter en lägenhet på en skattekreditfastighet, finns det vissa saker du bör veta innan du ansöker. Detta är svar på vanliga frågor om det federala programmet för låginkomstbostadsskatt.
F: Vad är skattekreditprogrammet?
S: Skattekrediteringsprogrammet, även känt som "federalt låginkomstskattkreditprogram" eller helt enkelt LIHTC, är ett populärt, prisvärt bostadsprogram som har funnits sedan 1987. Till skillnad från de flesta bostadsprogram som administreras av det amerikanska departementet of Housing and Urban Development (HUD), skattekreditprogrammet administreras av IRS i samordning med statliga bostadsfinansieringsbyråer över hela landet. Hyresvärdar som deltar i programmet får ansöka om skattelättnader i 10 år för sina skattekreditfastigheter i utbyte mot att hyra åtminstone några av sina lägenheter till låginkomsttagare till en begränsad hyra.
F: Får jag ansöka om en skattelättnad?
S: Nej. Skattelånsprogrammet får sitt namn eftersom ägare av deltagande fastigheter får värdefulla skattekrediter i utbyte för att hålla sina byggnader överkomliga. Som hyresgäst i en skattekreditfastighet kommer förmånen du får i form av begränsad hyra, förutsatt att du är inkomstberättigad.
F: Räknas livräntor som en del av hushållens inkomst?
S: Om du har pension eller annan livränta, finns det en god chans att det måste räknas på något sätt som en del av din hushållsinkomst. Hur en hyresvärd ska avgöra hur du ska behandla en livränta som du har (eller som du kan ställa in efter att du tecknat ett hyresavtal för en låginkomstlägenhet vid en skattekreditfastighet) beror på om du har rätt att ta ut återstoden på livränta och om du redan får betalningar.
Om du redan har börjat få betalningar måste hyresvärden fråga din mäklare om du har rätt att ta ut resten av livränta. Om du har den här rätten måste hyresvärden behandla din livränta som en tillgång.
När du väl har börjat ta emot livräntebetalningar kan du normalt inte konvertera det till ett engångsbelopp kontant. Om det är din situation kommer dina vanliga betalningar att behandlas som inkomst av din hyresvärd.
Förvänta dig att din hyresvärd kommer att behöva verifiera om du har rätt att ta ut saldot (även om påföljderna bedöms), vilken grund ligger på att livränta kan förväntas växa under det kommande året, eventuell återkallelse eller avgiftsavgift, och den skattesats och skattestraff som skulle gälla om du skulle ta ut hela saldot i din livränta.
F: räknas truster som en del av hushållens inkomst?
S: Trusts räknas ofta på något sätt som en del av hushållens inkomst. Hur en hyresvärd ska bestämma hur man ska behandla ett förtroende som du har (eller som du kan ställa in efter att du tecknat ett hyresavtal för en låginkomstlägenhet vid en skattekreditfastighet) beror på om du har tillgång till huvudmannen på kontot eller intäkterna från kontot.
F: räknas tillgångar som inkomst?
A: Nej. Tillgångarna själva räknas inte som inkomst. Alla inkomster som en tillgång producerar räknas dock vanligtvis när ett hushålls inkomstberättigande bestäms.
F: verifierar hyresvärden inkomster?
A: Ja. Om du överväger att ansöka om en låginkomstlägenhet på en skattekreditfastighet, förvänta dig att hyresvärden eller fastighetsförvaltaren kommer att behöva verifiera inkomster och tillgångar. Skattekreditprogrammet kräver en uttrycklig bekräftelse med tanke på hur mycket som står på spel.
F: hur exakt beräknas min hyra?
S: Hyran beräknas utifrån antalet sovrum i lägenheten och inte det faktiska antalet personer som bor där. Din hyresvärd måste beräkna din hyra under förutsättning att 1,5 personer bor i varje sovrum (eller en hyresgäst, i fallet med en studio).
Så hyran för en lägenhet med två sovrum skulle till exempel baseras på tre personer (1,5 x 2 sovrum) i lägenheten.
I hyran för skattekredit ingår också ett nyttjetillägg.
Den högsta hyra du kan behöva betala för en låginkomstsenhet i en skattekreditfastighet är 30 procent av en procentandel (vanligtvis 50 eller 60 procent) av areamedianbruttoinkomsten (AMGI).
F: påverkar antalet personer i mitt hushåll behörighet?
A: Ja. Antalet personer i ditt hushåll påverkar om du kan kvalificera dig till en låginkomstsenhet på en skattekreditfastighet. Ditt hushåll måste tjäna mindre än en viss procentandel av AMGI, vilket är baserat på hushållens storlek. Å andra sidan är skattekredithyran inte baserad på det faktiska antalet personer i din lägenhet.
F: Behöver jag teckna ett speciellt hyresavtal?
S: Nej. Skattekreditprogrammet kräver inte att hyresvärdar har hyresgäster som tecknar ett särskilt hyresavtal. Men du kan hitta ett hyrestillägg med en eller två klausuler som är specifika för skattekreditprogrammet. Till exempel kan du förmodligen förvänta dig en klausul som kräver att du samarbetar med din hyresvärd för att bekräfta och verifiera din inkomst varje år, och det kan finnas språk som säger att om din hyresvärd får veta att du medvetet har gett falsk eller ofullständig inkomstinformation när du bestämmer berättigande, kan vara skäl för att säga upp ditt hyresavtal.
F: Kan jag hyra från månad till månad?
S: När du först tecknar hyresavtalet för en lägenhet på en skattekreditfastighet måste det vara under en period på minst sex månader (även om det finns ett par undantag). Därefter kan du och din hyresvärd komma överens om att förnya ditt hyresavtal från månad till månad.
F: kommer det att finnas marknadsmässiga hyresgäster i byggnaden?
A: Det kan finnas. Många skattekreditfastigheter inkluderar vissa lägenheter med låg inkomst och vissa lägenheter med marknadsränta.
F: kommer jag att stå ut som låginkomst om det finns marknadshyresgäster?
A: Du borde inte. Hyresvärdar är skyldiga att inte separera lägenheter med marknadsränta och låginkomsttagning, och ingen på din skattekreditfastighet borde veta hur mycket hyra du betalar om du inte säger till dem.
F: bestäms min inkomst utifrån vad jag har gjort det senaste året?
A: Nej. Det bestäms genom att se fram emot och "årliggöra" din inkomst för nästa år. Om du till exempel tjänar 2240€ per månad på ett jobb kommer denna inkomst att räknas som 26900€ (12 månader x 2240€), även om det visar sig att du får en höjning eller till och med förlorar ditt jobb en månad efter att du flyttat in i din lägenhet.
F: Hur räknar hyresvärdar oregelbunden anställning?
S: Arbetsinkomster måste inkluderas som en del av hushållens inkomst, oavsett om inkomsten är stabil eller oregelbunden.
Normalt måste hyresvärdar som deltar i skattekrediteringsprogrammet använda en hyresgästs nuvarande förhållanden för att "årliggöra" inkomsten, vilket innebär att ett belopp som hyresgästen förväntar sig tjäna under de kommande 12 månaderna, även om det visar sig att antalet är mycket högre eller lägre.
F: Kommer en skilsmässa eller gemensamma tillgångar att diskvalificera mig?
A: Nej. En blivande hyresgäst diskvalificeras inte bara för att ha en skilsmässa eller gemensamma tillgångar.
Även om det är möjligt att din inkomstsituation efter skilsmässa skulle göra dig oberättigad, är det inte giltiga skäl att vägra att behandla en ansökan om skattelättnadsansökan eller att sökanden automatiskt inte anser att den är inkomstberättigad.
F: baseras hyran på min inkomst?
S: Nej. Till skillnad från andra bostadsprogram baseras skattelättnadshyran på den genomsnittliga inkomsten i ditt län eller andra lokala områden. Detta genomsnitt kallas AMGI, som HUD uppdaterar varje år. Din faktiska inkomst är viktig när det gäller att avgöra om du är berättigad till en låginkomstlägenhet på en skattekreditfastighet. Men den faktiska hyran du betalar baseras inte på din inkomst.
F: Är jag inte berättigad till andra om jag tjänar för mycket inkomst för en skattekreditfastighet?
A: Inte nödvändigtvis. Även om varje skattekreditfastighet måste följa samma regler för att bestämma inkomstberättigande kan du tjäna för mycket för en skattekreditfastighet men ändå anses vara berättigad för andra. Detta kan hända om du till exempel tjänar 55 procent av inkomstgränsen. En fastighet som måste hyra till hyresgäster som inte tjänar mer än 50 procent av inkomstgränserna skulle avvisa dig, men fastigheter som använder siffran 60 procent skulle finna dig berättigad. Inkomstgränserna varierar också efter land, så om du tjänar lite för mycket för en fastighet kan du ha framgång på en annan fastighet som använder olika gränser.
Fråga: Kan jag få bort om min inkomst går upp efter att jag flyttat in?
S: Du ska inte behöva oroa dig för att bli utvisad för att gå över inkomst. Om din inkomst stiger till så högt som 140 procent av AMGI, finns det inga problem. Om din inkomst stiger över den nivån kan det kräva att hyresvärden vidtar åtgärder för att se till att byggnaden förblir kvalificerad för alla sina skattelättnader.
I värsta fall kan din hyresvärd (med korrekt varsel) byta din lägenhet till marknadspris, och du skulle förlora fördelen med din begränsade hyra. Men om din inkomst är så hög är du inte låg inkomst och du bör ha råd med marknadsräntan. Hyresvärdar på skattekreditfastigheter kan bara hysa ut hyresgäster för "god sak" enligt definitionen i statliga eller lokala lagar. Detta innebär också att din hyresvärd inte kan besluta att inte förnya ditt hyresavtal utan goda skäl.
F: Varje gång min inkomst ändras, måste jag bli certifierad igen?
A: Lyckligtvis, nej. Skattekreditprogrammet har inte "interim recertifications", vilket innebär att om du byter jobb, får en höjning eller köper eller säljer en tillgång behöver du inte få din inkomst beräknad och verifierad igen. Du bör förvänta dig att träffa ledningen för att bekräfta din inkomst bara en gång om året, vanligtvis runt årsdagen för ditt avtal om hyresavtal.
F: Kan jag som student bo på en skattekreditfastighet?
Svar: Den allmänna regeln är att om alla i ditt hushåll är heltidsstuderande kan du inte hyra på en skattekreditfastighet. Så om du är en heltidsstudent med en rumskompis som går i skolan på deltid, då mår du bra. Om alla i ditt hushåll går på heltid i skolan, fråga ledningen om du hamnar i ett undantag.
F: måste skattekreditegenskaper följa diskrimineringslagar?
A: Ja. Skattekreditfastigheter är föremål för samma rättvisa bostadslagar som konventionella fastigheter. Plus, tack vare ett avtal mellan HUD, Treasury Department och Justice Department (DOJ), kan IRS enkelt lära sig om en hyresvärds rättvisa bostadsbrott och använda det som skäl för bristande skattekredit. Detta innebär att hyresvärdar på skattekreditfastigheter har ännu mer anledning att inte diskriminera dig.
F: Hur kan hyresgäster och potentiella kunder få mer information om programkrav?
S: Hyresgäster och framtidsutsikter har ofta frågor om inkomst och regler för skattekreditfastigheter. Förutom svaren på vanliga frågor som besvaras här kan du få statsspecifika frågor besvarade av det statliga bostadsfinansieringsorganet som administrerar skattekreditprogrammet där du bor.
