12 viktiga saker att förstå om bygglov

Många hushållsförbättringar och reparationer görs av husägare och till och med vissa entreprenörer utan förmånen för de lagstadgade byggnadstillstånden och de obligatoriska inspektioner som följer med dem. Anledningarna till att kringgå dessa regler är många, ofta för att en husägare eller entreprenör försöker undvika tillståndskostnaden, eller för att de fruktar att skatterna kommer att öka om förbättringar officiellt katalogiseras. I verkligheten är de flesta (inte alla) rädslorna för tillståndsprocessen grundlösa, och potentialen för allvarliga problem är ganska stor om du inte ansöker om rätt tillstånd och inte får ditt arbete inspekterat. Här är tolv verkligheter om bygglovsprocessen som många inte inser.

Du kanske inte behöver tillstånd alls

Mycket nervositet uppstår eftersom husägare tror att någon reparation eller förbättring de gör runt huset kommer att granskas med en finkam av en inspektör som är avsedd att fånga upp alla små brister. I verkligheten finns det många reparationer och förbättringar som kan göras utan tillstånd. Reglerna för detta varierar mycket från samhälle till samhälle, och samma projekt som kräver byggnadstillstånd och schemalagda inspektioner på en plats kanske inte kräver ett i en annan jurisdiktion. Men i allmänhet får du ersätta de flesta befintliga delar av ditt hem utan tillstånd, medan allt som ändrar strukturen i ditt hem eller representerar en fastighetsförbättring kommer att kräva tillstånd. Du kan till exempel byta ut en trasig väggbrytare eller sliten kran, men att lägga till ett däck eller rumstillägg kräver tillstånd. Ditt samhälle kan ha online-resurser som förklarar vilka typer av arbete som kräver tillstånd och inspektioner, eller så kan du ringa tillståndskontoret och be att prata med en inspektör.

Du kan prata anonymt med tillståndskontoret

Vissa människor fruktar att det ögonblick du ringer till den lokala byggnadsinspektionen och tillståndskontoret, omedelbart flaggas för granskning. Detta är helt enkelt inte sant. Tillståndskontoret finns för att säkerställa att hemförbättringar görs på ett säkert sätt och inte utgör någon risk för invånarna, och inspektörerna svarar i allmänhet gärna på frågor. Om det inte finns någon inspektör för närvarande kommer en att ringa dig tillbaka och svara på eventuella frågor du har, till exempel "Behöver jag en ångspärr bakom mina kakelduschväggar?" eller "Hur högt kan mitt garage vara?"

Tillståndskostnaderna varierar

Du kan bli förvånad över att veta att det inte finns någon fast avgift för ett bygglov, men att tillståndskostnaderna varierar beroende på uppskattad kostnad och komplexitet för projektet. Att bygga ett staket kan till exempel kräva 41€ tillstånd, medan byggande av ett stort nytt hus kan kräva ett bygglov på 1490€. Nationellt kostade det genomsnittliga bygglovet 7802018€, med ett typiskt intervall från 300€ till cirka 1270€ Men dessa genomsnittliga kostnader representerar många tillstånd för nybyggnation av hela hus, och det finns många projekt för vilka bygglovet kostar 75€ eller mindre. Det är ganska vanligt att tillståndskostnader baseras på en procentandel av den förväntade kostnaden för projektet. Om du arbetar med en entreprenör ingår vanligtvis kostnaderna för tillståndet i det bud du har fått.

Tillstånd för ägare / byggare kan vara problematisk

Vissa husägare oroar sig för att stadskontrollkontor inte tillåter dem att göra sitt eget arbete utan bara kommer att utfärda tillstånd till professionella entreprenörer. Detta är en annan myt eftersom inspektionskontor rutinmässigt utfärdar tillstånd till husägare att göra alla typer av arbete själva fram till och med att fungera som GC (huvudentreprenör) när man bygger ett helt hus. För denna typ av projekt kan ditt samhälle utfärda ett särskilt "ägare / byggtillstånd" som gör att du kan ockupera hemmet under en viss period (vanligtvis cirka ett år) medan du lägger ut de enskilda uppgifterna för jobbet. Som ägare / byggare fungerar du som din egen huvudentreprenör istället för att anställa en. Detta låter dig spara på den smärtsamma avgiften på 15 till 25 procent som tas ut av GC, men du bär också bördan av potentiella skulder, varav många kan vara allvarliga.Hyra en licensierad, försäkrad, bunden entreprenör bättre isolerar dig från dessa skulder.

Förenklingar kan döda ditt tillstånd - och ditt projekt

Varhelst en kraftledning, avloppsvatten, trottoar eller annan gemensam och kontinuerlig servicepass passerar genom din fastighet har du förmodligen en servitut - en laglig begränsning som hindrar dig från att göra ändringar som påverkar eller begränsar dessa elnät eller andra funktioner. Det finns till exempel fall där en del av din egendom kan reserveras för en potentiell framtida väg. Du kommer inte att kunna bygga vidare på någon del av din fastighet där det finns en lättnad.

Om du vill veta mer om eventuella lättnader som gäller kan du kontrollera din fastighets platt, tillgänglig online på din läns bedömares webbplats eller på dess kontor. I allmänhet får du aldrig bygga på servitut, såvida de inte är mindre tillägg, till exempel staket.

Nackdelar med fastigheter är kritiska

Bakslag är obligatoriska buffertar mellan fastighetsgränser och permanenta strukturer som hjälper till att upprätthålla en känsla av öppenhet i samhällen, samt tillhandahåller säkerhetsmarginaler vid brand. Till exempel, om du förlänger sidan av ditt hem, måste du vara medveten om din lokala byggkods nödvändiga baklängesavstånd. Det kommer sannolikt att finnas motgångsregler för att utöka en fastighet till framsidan och baksidan av ett hus också. Vanligtvis handlar det om att upprätthålla ett minimiavstånd mellan kanten av strukturer och de undersökta fastighetsgränserna. Strukturella tillägg till hus, garage, skjul och däck kan alla omfattas av dessa motgångsregler. Återigen kan ditt lokala byggnadskontor meddela dig vilka bakslag som gäller.

Avvikelser är möjliga

Även om servitut sällan avstås, tillåts ibland överträdelser mot bakslag och vissa andra zonkrav genom den rättsliga processen att ansöka om och ta emot en avvikelse. En avvikelse är ett officiellt godkänt undantag från zonbestämmelser. Oftast begärs avvikelser när en husägare vill bygga ett större hus på sin tomt än vad som tillåts av zonbestämmelser. Genom att begära en avvikelse kan husägaren tillåtas bygga det större hemmet eller slutföra ett rumstillägg som bryter mot bakslag. Tillståndskontoret kan samråda med grannar när en avvikelse begärs, och deras godkännande kan vara nyckeln till att få avvikelsen.

Lagerbyggnadsplaner kanske inte godkänns

Du kanske tror att en husplan eller ritning som publiceras eller skapas av en arkitekt eller någon publicerad byggnadsplan för ett skjul eller garage automatiskt räcker för att få tillstånd. Lagerbyggnadsplaner finns i överflöd på Internet. Husägare, istället för att spendera 1120€ anpassade arkitektritade planer, kan köpa färdiga planer för så lågt som 370€ till 450€ för ett hus med två sovrum och två badrum med garage.

Men ditt lokala bygglovskontor kanske inte godkänner dessa planer. Även om internetplanerna kan ha ritats av en arkitekt kan ditt kontor kräva att planerna skapas av en arkitekt som är licensierad i ditt land.

Ccrs kan lägga till begränsningar

Andra potentiella hakar när man söker tillstånd är de villkor, förbund och begränsningar (CCR) som ofta finns i planerade samhällen, underavdelningar eller planerade enhetsutvecklingar (PUD). CCR fungerar som en typ av "skuggzoneringsförordningar" -ordinanser inom förordningar. Dessa begränsningar utöver dina kommunala förordningar, och du måste uppfylla dem för att undvika att bryta mot ditt avtalsavtal med grannskapet.

Inspektioner är obligatoriska

Inspektionen är en integrerad del av den övergripande tillståndsprocessen och under inga omständigheter bör du eller din entreprenör ignorera detta steg. Med vissa projekt kommer det till och med att finnas två inspektioner - en i "grovt" -stadiet och en slutbesiktning. Detta är inte något att frukta eftersom inspektören är där bara för att se till att arbetet har utförts på ett säkert sätt. Det är ofta ett mycket kort, perfekt besök. När en inspektör redan är bekant med en entreprenörs arbete är inspektionen ibland lite mer än en genomblick. Inspektörer kan vara lite mer flitiga med inspektionen om arbetet har utförts av en husägare, men det är fortfarande en mycket rutinmässig process.

Att misslyckas med en inspektion är inte en katastrof

Den främsta anledningen till att vissa husägare inte ansöker om bygglov är att de fruktar tanken på att misslyckas med en inspektion. Men det här är ingen stor sak. Du har alla möjligheter att korrigera eventuella problem som har flaggats. Inspektören kommer tillbaka för en andra inspektion (eller till och med en tredje eller fjärde, om det behövs) och signerar (eller "stänger") tillståndet när arbetet är gjort till hans eller hennes tillfredsställelse.

Att ignorera tillståndsprocessen är allvarligt

Det kan vara mycket frestande att ignorera tillståndsprocessen och att dölja det arbete du gör, särskilt om det är inne i hemmet där du kan arbeta utan att någon ser det. Och även om du kanske klarar det här är det lika troligt att sådana genvägar kommer att kosta dig mycket i slutändan. Om det kommer fram att du har arbetat utan ett nödvändigt tillstånd kan du tvingas att ansöka om ett tillstånd efter det till en mycket högre kostnad. Och du kan till och med behöva riva ut väggar eller tak för att arbetet ska kunna inspekteras. Om du gjorde några misstag kommer du att tvingas riva hela jobbet och börja om.

Ditt husägares försäkringsskydd kan också påverkas. Om du till exempel skulle ha en översvämning eller brand på grund av dåligt rörsystem eller elarbete, har din försäkring ett argument för att neka täckning om arbetet utfördes utom tillstånd.