Förstå FHA 203 (k) rehabiliteringslån

Även om det inte annonseras i stor utsträckning, kan ett federalt stöds program som heter FHA 203 (k) -lånet bara vara din biljett för att få det hemförbättringsprojektet gjort. Det är också ett sätt att effektivisera processen så att du inte spenderar mer tid på att prata med långivare än med arkitekter och entreprenörer.

Den viktigaste varningen med detta program är att du måste säkra FHA 203 (k) medan du förhandlar om ditt första inteckningsköp av hemmet. Var uppmärksam på att FHA 203 (k) -lånet inte är för alla, inte ens för dem som kvalificerar sig. En anledning är dess oundvikliga byråkrati. I själva verket erkänner HUD detta och har inrättat ett program för att certifiera oberoende 203 (k) konsulter som kan jämna ut processen för dig.

Sammanfattning

• "Rehab-lån" är smeknamnet för FHA 203 (k) Låneförsäkring.
• Detta program administreras av Europe Department of Housing and Urban Development (HUD).
• Du kan få upp till 26100€ för förbättringar (minsta belopp du kan ta är 3730€).
• Du måste ta detta lån när du köper huset.
• Byråkrati är involverat i detta lån, men det finns konsulter som kan hjälpa dig.
• Du kan inte ta lånet för precis vad som helst. Du kan bara använda den för tillåtna hushållsförbättringsprojekt, som tenderar att gå i linje med säkerhet, VVS, modernisering, expansion och mer.

Vad är ett FHA 203 (k) rehabiliteringslån?

Att säkra finansiering när du hittar att diamant-i-grovt hus kan vara ett verkligt problem. I ditt sinnes öga vet du bara att det kommer att vara blocket, men långivare kanske inte delar den visionen. Även om du kan få finansiering för att köpa huset, står du fortfarande inför den skrämmande uppgiften att säkra den andra finansieringen för rehabiliteringen.

Ett FHA 203 (k) -lån är ett kombinerat hypotekslån och ombyggnadslån utfärdat av hypotekslångivare och försäkrat av HUD. Du kan få upp till ett lån på 26100€ för att förbättra ditt hem, men endast för ett begränsat antal heminredningsprojekt.

Varför är regeringen så generös? Det handlar inte så mycket om generositet som om den större, globala bilden och Europas ekonomi. Via HUD och FHA 203 (k) -programmet är regeringen mer bekymrad över att vitalisera eller underhålla hela samhällen och se till att landets lager av befintliga hus inte imploderar. Ändå kan du personligen dra nytta av dessa vidsträckta motiv.

Hjälper till att lösa problemet med aktieklyftan

Fördelen med FHA 203 (k) -programmet är att det fyller i det saknade kapital som behövs av husägare av nyligen köpta bostäder.

Att köpa ett hus som behöver hjälp och samtidigt få finansiering för det är en paradox. Du måste först bygga upp kapital i huset innan du kan ta ytterligare ett lån på det. Eget kapital byggs upp vanligtvis genom att betala av kapital på lånet medan hemmet vinner i värde. Det tar tid.

Ett mindre önskvärt alternativ är att få ett lån utan säkerhet eller underskrift för det ombyggnadsarbetet. Även om du kan få ett lån utan säkerhet kommer räntorna att vara mycket högre än om du får ett lån som använder ditt hem som säkerhet.

Utan FHA 203 (k) hittar husägare vanligtvis först ett hus som behöver öm kärleksfull vård. Därefter ansöker de om ett första hypotekslån som endast täcker husets inköpspris. Även om detta verkar perfekt kan låntagare inte begära att ytterligare 26100€ läggs till det första hypotekslånet. Första hypotekslån täcker endast det köpeskillingen och inget mer. Efter köpet av hemmet och efter att ha ägt huset ett tag skulle husägaren ansöka om en andra inteckning, bostadslån eller HELOC (bostadslån) för att betala för ombyggnaderna.

Vad HUD / FHA gör är att fylla i klyftan mellan husets nuvarande kapital och lånebeloppet genom att försäkra lånet. I grund och botten är det som den rika farbror som går in och säger: "Jag kommer att fungera som en stödjare för detta lån tills huset kan förbättras."

Fördelar

• Du får ett första inteckningslån för att täcka inköp och ombyggnad av ditt avsedda hem. Detta sparar dig från att ta upp två separata lån.
• Detta lån fungerar som ett bra steg för att komma igång med förbättringar i hemmet. Eftersom programmet förväntar dig att du använder pengarna för rehabilitering måste du komma igång inom rimlig tid. Detta förhindrar att du fördröjer i flera år.
• Till skillnad från vissa lån som har korta återbetalningsperioder, är FHA 203 (k) lån parallella med ditt hypotekslån. Om du till exempel har en traditionell 30-årig inteckning har du också 30 år på dig att betala tillbaka remodelleringsdelen av lånet.

Nackdelar

• På grund av programkrav kommer din lånestängning vanligtvis att vara längre än med ett konventionellt lån. Stängningsperioder sträcker sig från 60 till 90 dagar.
• Ditt val av långivare är begränsat. Istället måste du arbeta med HUD: s lista över godkända FHA 203 (k) långivare.
• En betydande mängd byråkrati är inblandad. För att kvalificera dig för lånet måste du skicka ett detaljerat förslag, inklusive arkitektritningar.

Lista över tillåtna renoveringar

Listan över tillåtna ombyggnader låter först begränsande. Men kom ihåg att dessa definitioner kan sträckas och fortfarande förbli legitima ombyggnader. Generellt sett är HUD orolig för att 203 (k) pengar inte ska användas för "lyxartiklar och förbättringar", som de kallar det.

Ändå betonar de också att "målning, rumstillägg, däck och andra föremål även om hemmet inte behöver några andra förbättringar" faller inom ramen för 203 (k). Tillåtna projekt:

1. Ombyggnader för en handikappad person
2. Modernisering av ett föråldrat hem
3. Förbättra ditt hems energieffektivitet
4. Landskapsarkitektur och annat exteriörarbeten
5. Installation eller byte av tak, rännsten och nedlopp
6. Ändra hemmets struktur och / eller rekonstruera hemmet
7. Eliminera säkerhetsrisker
8. Estetiska förbättringar
9. VVS-förbättringar, inklusive arbete med brunnar och septiskt system
10. Golvtillägg / utbyten (inkluderar golvbehandlingar)

Är FHA 203 (k) ett mirakellån?

På det hela taget kan FHA 203 (k) rehabiliteringslån (ofta felaktigt kallas ett 201k lån) verka som ett mirakel. När allt kommer omkring får du pengar för att köpa huset och extra pengar för att bygga om huset, och du får allt direkt. Det är dock viktigt att komma ihåg att:

• Detta är fortfarande ett lån, inte ett bidrag. Det måste betalas tillbaka, men du har hela lånets längd för att betala tillbaka det.
• Eftersom detta är ett lån debiteras ränta. Du vill konsultera betalningsschemat för att se hur mycket total ränta detta lån kostar dig under hela lånets löptid.
• På grund av den längre stängningsperioden kanske FHA 203 (k) inte hjälper dig på en mycket konkurrenskraftig marknad där du behöver köpa snabbt och utan komplikationer.