Hur får man största vinsten från att vända ditt hus?

Efter huset-vänd cirkus på 2000-talet står fastighetsinvesterare idag inför en annan miljö för att snabbt köpa och sälja bostäder med vinst. Processen för godkännande av hypotekslån har tack och lov blivit mer ansvarsfull och okvalificerade köpare är mindre benägna att utnyttjas av skrupelfria säljare och långivare. Dessutom har bostadspriserna minskat i mer förutsägbara och hållbara höjningar.

Allt detta innebär att investerare som vill vända en fastighet idag sannolikt kommer att behöva investera i någon form av ombyggnad eller förbättring av hemmet för att göra det konkurrenskraftigt på marknaden. Med detta i åtanke, här är tio tips som mest sannolikt kommer att maximera dina vinster när du köper och säljer ett hem.

Arbeta med välbekanta entreprenörer

Det är en tumregel i byggbranschen att entreprenörer erbjuder erbjudanden för en stor volym arbete. Om du vänder hem regelbundet kan snickare, elektriker, rörmokare och andra entreprenörer bli bekanta med dina behov och budgetar och arbeta med dig när din budget är stram. Att arbeta regelbundet med samma entreprenörer kan dessutom bidra till att kvaliteten på arbetet är god. Denna strategi fungerar bäst om du är en etablerad flipper med meritlista, men även nykomlingar till husflipping kan skapa nya relationer med bra entreprenörer om de presenterar sig som ärliga affärsmän.

Flytta snabbt

Tid är pengar i huset som vänder. Lönsam vändning av huset kräver att du förvandlar fastigheten snabbt - helst inom några veckor eller högst några månader efter inköp. De flesta investerare är inte i stånd att binda pengar till mer än en fastighet åt gången, och du kan inte finansiera nästa köp och fix-up förrän du säljer den aktuella fastigheten.

Fokusera på kök och badrum

Kök och badrum är de två områden där de flesta potentiella köpare fokuserar sin uppmärksamhet. Praktiskt taget alla köpare går omedelbart till köket när låslådan öppnas och fastighetsmäklaren börjar visa. Nästa stopp: badrummen. Om du bara väljer två utrymmen att bygga om i ett hem, väljer du köket och det stora badrummet.

Förbättra köksbelysningen

Dämpad belysning i köket visar lite för dina ombyggnadsuppgraderingar, och det kan göra utrymmet deprimerande. Det kan till och med få potentiella köpare att tro att du försöker dölja något. Du kan ändra allt detta med effektiv belysning, och det behöver inte kosta mycket:

• Förbättra glödlampans effekt i befintliga armaturer (samtidigt som du följer tillverkarens specifikationer) med LED-lampor. Var noga med att välja en ljustemperatur (mätt i Kelvin eller "K") som ger ett behagligt ljus; inte för mjukt och inte för vitt.
• Byt ut tråkiga taklampor i mitten med infällda lampor.
• Installera pendelbelysning, ett alltid populärt val i köket eftersom det för ljuskällan närmare arbetsytan och ger en dekorativ touch.

Efterbehandla eller omarbeta köksskåp

Skåp kan omfatta 50 procent eller mer av ditt köks väggutrymme, så få dem att se bra ut. På öppna hus brukar fastighetsmäklare hänga i köket. Köpare börjar i köket, slingrar sig runt huset och hamnar i köket igen för att fortsätta samtalet med agenten. Kom ihåg att köket är det viktigaste rummet att renovera, och skåpen är det viktigaste inslaget i det rummet.

Men snarare än att spendera 37300€ på nya skåp (ja, du kan enkelt spendera så mycket), minska kostnaderna med:

• Ombyggnad av befintliga skåp
• Att skapa en balans mellan attraktiva och billiga bergbotten med hjälp av självinstallerade, färdiga monteringsskåp (RTA) eller IKEA-skåp
• Måla skåpen, i förekommande fall; i vissa köksstilar är målade skåp helt lämpliga och ser alltid bättre ut än mörkt, smutsigt skåp

Exponera (eller installera) hårda golv

Hårt golv, särskilt massivt trä, är en trend som aldrig kommer att försvinna, och det är mer populärt nu än någonsin. Detta gör det svårt att förstå varför så många stora trägolv täcktes av heltäckningsmattor på 1980- och 1990-talet, men om inget annat skyddade denna trend dessa golv i många år. Om du vänder upp ett hörn av mattan på din fastighet och upptäcker massivt trägolv har du tur. Ta bort mattan och sanden och påfyll golven. Kostnaden är blygsam, men återbetalningen kommer att bli stor.

Om du inte har lövträ under, installera konstruerade trägolv, laminatgolv, keramik eller porslin, eller lyxiga vinylgolv (LVF). Idag kommer hårda golvmaterial att ses som en stor förbättring jämfört med heltäckningsmattor.

På samma sätt bör badrummen alltid ha vattentåliga hårda golv som LVF, keramiska plattor eller vinylgolv. Det är chockerande hur ofta bostäder kommer att ha mattor i kök och badrum, eftersom det här alltid är en avstängning för potentiella köpare. I andra rum är ett bra laminatgolv av god kvalitet installerat istället för gamla mattor en stor investering. Om mattan är i gott skick och är en tilltalande, neutral färg, är det acceptabelt för vardagsrum och sovrum, men om mattan är gammal eller missfärgad, är det en bra investering att ersätta den med hårda golv.

Fokusera på färg och hårdvara

Kosmetiska detaljer gör en enorm skillnad i hur ett hus presenterar för potentiella köpare, så pengar som spenderas på dekorativa uppgraderingar är nästan alltid en bra investering. Ett komplett interiörfärgjobb, ny dörr- och skåpmaskinvara och nya ljusarmaturer kan ge dig mycket pengar. Kom bara ihåg att hålla stilar och färger relativt neutrala. Djärva färger och dramatiska effekter kan tilltala ett litet antal köpare men kommer troligen att stänga av fler av dem.

Lägg till garderobsutrymme

En relativt billig hemförbättring som kan ha stor inverkan är att bygga in ytterligare garderober där det är logiskt. I ett stort reservrum kan skapa en garderob där det inte finns något som gör att rummet rimligen kan fungera som ett sovrum - ett stort plus när man presenterar ett hem till salu. Tänk på att sovrummen måste ha två former av nödutgång.

Arbeta med överklagande

Köpare kommer inte ens in i huset om utsidan stänger av dem. Allt som pratar om trottoarkanten är 100 procent korrekt. Rättvis eller inte, psykologer har funnit att det är mänsklig natur att tilldela överlägsna kvaliteter till en person med ett vackert ansikte. Det fungerar på samma sätt med ditt hus: Om fasaden (eller ansiktet) är fantastisk, kommer potentiella köpare att vara mycket mer förlåtande för brister i huset upp till en punkt. Ny yttre färg kan inte kompensera för hängande golv och trasiga fönster, men det kommer att mjuka upp kanterna på dålig interiörfärg eller föråldrade apparater.

Viktigast av allt kommer en fantastisk (eller åtminstone acceptabel) tröskel att få dessa köpare genom ytterdörren.

• Fokusera på entrén. En ny dörr - eller till och med en nymålad - kan göra stor skillnad i hur hemmet presenterar.
• Ta hand om gräsmattan. En ogräs gräsmatta med kala fläckar kommer att förstöra utseendet på det bästa hemmet. Att hyra en gräsmatta omedelbart efter att du köpt hemmet, eftersom dina förbättringar just har börjat, är en bra idé. Var noga med att hålla gräsmattan grön och klipp den innan den visas. Håll häckar och andra buskar snyggt trimmade. Gräsmatta är ett område som du kanske kan hantera själv för att spara pengar.
• Tänk på fönsterluckor; de kan vara anmärkningsvärt effektiva för att förbättra tröskeln till en minimal kostnad.
• Byt ut de yttre belysningsarmaturerna och hårdvaran. Nya verandaarmaturer, dörrhandtag och knackare och en ny brevlåda kan göra ett hempresent mycket bättre från gatan.

Gör en del av arbetet själv, om möjligt

Om du har bläddrat hem regelbundet kan du ha nödvändiga färdigheter för att göra några av hembesättningarna själv, och alla pengar du sparar genom att inte anställa entreprenörer bidrar till vinstmarginalen. Men detta gäller bara om du är kompetent och kan slutföra ett bra, säkert, professionellt utseende och göra det i rätt tid. Det tar ingen vinst att ta månader att slutföra ett projekt som ett proffs kan göra på dagar, och ett dåligt DIY-jobb kan faktiskt hindra din förmåga att sälja hemmet. Dåligt passande geringsfogar på listlister eller bälteslipmärken på ett lackerat trägolv kan avvisa köpare utan att de ens förstår anledningen till varför.

Glöm dessa "förbättringar"

En gång trodde att det var bra investeringar, kommer vissa förbättringar att göra lite för wow-köpare, och det är osannolikt att du får tillbaka dina pengar genom ett högre försäljningspris:

• Bänkskivor i platta: Inte bara kostar plattan granit upp den totala kostnaden för ditt hus, men designers säger att det är en modefluga som för länge är borta, till stor del ersatt av konstruerad sten (kvarts) som trenden för tillfället.
• Golv i pianofinish: Golv i pianofinish - som är superhögblank - tilltalar inte ett stort antal hemmaköpare. Håll fast vid konventionella ytbehandlingar med lägre glans.
• Plankgolv: Bredplankgolv är vackra saker, men dess höga kostnad kommer vanligtvis inte att returneras vid försäljning.
• Badtunnor: Detta är en trend som har kommit och gått, och för potentiella köpare med små barn kan en badtunna på ett däck eller uteplats vara ett ansvar. Om hemmet har en badtunna i god form, städa upp den och få service. Gamla badtunnor kan vara bäst att ta bort.