21 frågor att ställa innan du hyr en fastighetsförsäljningsproffs
När du måste sälja innehållet i ett hem på grund av nedskärningar, skilsmässa eller en älskades död är det vanligtvis det mest effektiva alternativet att hålla en fastighetsförsäljning.
Även om du kan ordna en egendom försäljning på egen hand, att anställa en egendom försäljning företag (eller egendom likvidator) sparar tid och stress. Det kan till och med göra dig mer vinst - även efter att du har betalat kuratorns avgifter. Men skynda dig inte till att underteckna ett kontrakt. Här är viktiga frågor att ställa innan du anlitar en fastighetsförsäljningsproffs:
Vilka tjänster tillhandahåller du?
Svaret på detta är inte så uppenbart som du tror, så bryt ner det och ställ specifika frågor:
- Sorterar, rengör, prissätter och iscenesätter de varorna? Tillhandahåller de bord och vitriner?
- Tar de hand om reklam och eventuella tillstånd? Hur många anställda tillhandahåller de, och vad gör de anställda? Om lokala lagar kräver moms, håller de reda på och ser till att det blir betalt?
- Rengör de och rensar fastigheten efter att försäljningen slutförts?
Vad och hur laddar du?
Nöj dig inte med något fastighetsförsäljningsföretag utan att förstå vad och hur de tar betalt. Vanliga metoder inkluderar:
- Procent av bruttoförsäljning
- Schablonbelopp
- Schablonbelopp plus en procentandel av försäljningen
- Minst eller procentandel av försäljningen, beroende på vilket som är störst
Men de tar betalt, inkluderar den metoden allt? Täcker det tillstånd, reklamkostnader och kreditkortshanteringsavgifter? Tar de extra avgift för valfria tjänster som att rensa ut osålda varor? Slutligen, fråga om du måste betala en deposition.
Hur bestämmer du priserna på varorna?
Att prissätta varorna på lämpligt sätt är en av de viktigaste tjänsterna som en fastighetsförsäljningsprofil ska erbjuda.
- Fråga om någon på företaget är en professionell värderare. Oavsett om svaret är ja eller nej, fråga om några områden med prissättningsexpert.
- Hur fastställer likvidatorn priser och forskningsartiklar utanför deras expertis? Förlitar de sig på prisguider? Slutförda artikel sökningar på eBay eller andra försäljningswebbplatser online? Anställer de en värderingsman för okända föremål som är potentiellt värdefulla?
Är du försäkrad? vad täcker försäkringen?
Du måste veta om fastighetsförvaltaren har en försäkring som täcker din försäljning. Om så är fallet, täcks du om:
- Huset blir rånat medan det är under företagets kontroll
- Varor blir stulna under försäljningen
- En shoppare glider och faller under försäljningen
- En köpare skadas av defekta varor efter att ha tagit den hem
- En anställd skadas vid lastning av varor i en shoppares bil
- En anställd skadar en kunds bil när den laddar varor
Är du bunden?
Kommer de att köpa en borgen för att skydda dina förluster om företaget inte presterar enligt överenskommelse?
Hur ska du hålla fastigheten säker?
- Vilka försiktighetsåtgärder vidtar fastighetsförsäljningsföretaget för att skydda lokalerna och varorna?
- Anställer de säkerhetspersonal för att patrullera bakrum, uthus och utgångsdörren? Hur hanterar de folkmassakontrollen? Begränsar de antalet köpare som är tillåtna inne vid en given tidpunkt? Förbjuder de shoppare att komma in med stora väskor och ryggsäckar för att begränsa pilfering?
När och hur rabatterar du varorna?
- Låter företaget köpare pruta om lägre priser från början? Eller någonsin? Om så är fallet, tar de upp till en viss procentsats av taggpriset? Eller ringer de dig, ägaren, med erbjudanden?
- Om fastighetsförsäljningsföretaget inte tillåter att pruta, erbjuder de schemalagda rabatter? Med en tvådagarsförsäljning kan de till exempel säga inga rabatter den första dagen, 25 procent rabatt från 9 till 12 andra dagen och sedan 50 procent rabatt från 12 till de stänger.
- Schemalagda rabatter är vanligtvis mest meningsfulla för fastighetsförsäljning. Du sänker inte priserna så fort försäljningen börjar - och du binder inte medarbetare med ständiga förhandlingar. Dessutom uppmuntrar kunder att återvända genom att erbjuda de största rabatterna under de sista timmarna av försäljningen.
Tillåter du dig själv eller din personal att göra inköp?
- Det är en intressekonflikt att köpa de varor du har anställts för att prissätta och sälja. Även om företaget är noggrant ärligt, ger det dig anledning att tvivla - speciellt om de köper för att sälja vidare online eller på en loppmarknad eller ett antikt köpcentrum.
- Hur vet du att de inte ställer in priserna för låga på saker de vill ha? Hur vet du att de inte tar bort saker förrän de stora rabatterna erbjuds i slutet av försäljningen? Om de också tar bort resterna efter din försäljning, hur kan du vara säker på att de kommer att lägga ut sakerna under försäljningen alls?
Tillåter du någon att köpa innan fastighetsförsäljningen börjar?
- Om företaget köper från sin fastighetsförsäljning, får de köpa det innan försäljningen påbörjas?
- Vad sägs om återförsäljare? Får de det första utseendet? Om så är fallet, hur kan du vara säker på att de inte samarbetar med fastighetsförvaltaren på en antik köpcentret?
- Vad händer om en potentiell shopper faller för något hon ser på en av dina reklamfoton? Kan hon köpa det nu, så ingen annan når det först?
- Vad sägs om en vän eller släkting till dig? Låt oss säga att din kusin bestämmer att han vill ha ditt matbord? Kan han köpa det tidigt om han betalar fullt pris?
När planerar du min försäljning?
Vissa fastighetsförsäljningsbolag bokas månader i förväg. Om ett företag inte kan komma till dig på tre månader och du måste ha fastigheten tom i en, gå vidare till nästa likvidator på din lista.
Vad händer före försäljningen och hur lång tid tar det?
En försäljning av fastigheter kräver mycket förberedelse, inklusive tid för sortering, prissättning och iscensättning. Hur mycket tid kommer företaget att behöva göra allt detta? Vad mer behöver de göra? De behöver tillgång till huset, men behöver de exklusiv tillgång? Det är förmodligen inte ett problem om du avvecklar en avdöds egendom, men tänk om det är din försäljning och du fortfarande bor där? Måste du komma ut? När?
Vad kräver du att jag gör?
- Kräver fastighetsförsäljningsföretaget att du flyttar alla varor du inte säljer ut ur huset innan den första genomgången? Eller är det okej om du påpekar de uteslutna varorna? Vad sägs om du flyttar allt till ett rum och gör det rummet obegränsat under försäljningen?
- Är du ansvarig för att flytta varor från vindar, källare och uthus till huvuddelen av huset innan förberedelserna? Behöver du städa huset eller varorna?
- Förväntar sig företaget att du är i beredskap under förberedelserna för att svara på frågor? Ringer de dig om erbjudanden under försäljningen?
- Vad förväntar de sig mer att du gör?
Hur kommer du att annonsera för min fastighetsförsäljning?
- Hur planerar fastighetsförsäljningsföretaget att marknadsföra ditt evenemang? Kommer de att ta massor av bilder och lägga upp ditt evenemang på webbplatser för större fastighetsförsäljningskataloger?
- Använder de en e-postlista och sociala medier?
- Kommer de att placera annonser i lokala tidningar och på Craigslist? Kommer de att lägga större annonser i tidningarna också?
Finns det straff för att dra en vara ur försäljningen?
Vad händer om du ändrar dig om att sälja en artikel eller två? Det är dina grejer, så du kan göra vad du vill, eller hur? Kanske inte. Vissa fastighetsförsäljningsföretag får dig att betala straff för att dra ett objekt efter den första genomgången. När allt kommer omkring, om de får betalt i procent, innebär det att minimera företagets vinst att ta bort varor.
Hur redovisar du varor och pengar efter försäljningen?
Vissa fastighetsförsäljningsföretag gör en skriftlig inventering och kontrollerar föremål när de säljer, tillsammans med försäljningspriset. Några framgångsrika, ansedda företag gör inget av det eftersom de skulle behöva anställa mer kassa och debitera dig mer.
Behöver du beviset på rättvis handel för din sinnesro? Eller, om du avvecklar andras egendom, behöver du den informationen för fastighetsskatterna?
När och hur betalar fastighetsförsäljningsbolaget mig?
- När får du din andel av fastighetsförsäljningen ta? I slutet av varje försäljningsdag? Så snart fastighetsförsäljningen officiellt avslutas? Inom 30 dagar efter det sista försäljningsdatumet?
- Planerar de också att betala dig med check eller kontant?
Får jag delta i försäljningen?
Emotionellt knutna säljare är sällan effektiva säljare. I likhet med fastighetsmäklare föredrar fastighetsförvaltare vanligtvis att ägarna håller sig borta under försäljningen. Vissa skriver till och med det i kontraktet.
Vad händer efter försäljningen?
- Vad händer när försäljningen slutar?
- Lägger de dina saker på golvet när de packar upp vitriner och bord? Låser de sig och lämnar dig med röran? Eller rensar de bort osålda saker och städar huset? Tar de kvarvarande sakerna för att behålla eller donera? Eller placerar de den i en sändningsbutik?
Allt kan bero på de valfria tjänster du valde från frågorna en och två.
Kan du tillhandahålla referenser?
Be företagen du intervjuar om referenser från tidigare fastighetsförsäljningskunder.
- Kan de ge kontaktinformation så att du kan kontrollera? Eller är referensbrev allt du får?
När och var är din kommande försäljning?
Få en lista över kommande fastighetsförsäljningar organiserade av varje företag du intervjuar och delta i dem. Gå till försäljningen lite innan de börjar. Var glad om du måste vänta i kö. Det betyder att ett företag gjorde sitt jobb med att reklamera för evenemanget - och att det är allvarligt med säkerhet under öppningsrusjonen. Gör anteckningar när du är vid varje försäljning:
- Finns det tillräckligt med personal till hands?
- Iscensätts varorna på ett organiserat och attraktivt sätt?
- Ser du säkerhetskontroll i sovrum, badrum och andra områden som inte syns från kassatabellen?
Att delta i fastighetsförsäljning är hur du får reda på hur varje företag presterar.
Kommer kontraktet att innehålla allt jag har frågat?
När du har hittat ett företag med svar du gillar, se till att de beskriver vad du har diskuterat i kontraktet. Om företaget inte gör skriftliga kontrakt, hitta någon annan. Ett ansedd företag vill ha ett kontrakt för att skydda sig från dig också.
