En guide till att köpa en fixer-övre

När som helst är det bra att köpa en fixer-övre, speciellt om du köper fastigheten för mindre än allt annat runt den. Till skillnad från andra bostadsfastigheter är priserna på fixer-övre inte så beroende av temperaturen på den lokala fastighetsmarknaden - vare sig det är varmt, kallt eller neutralt. Vad som händer efter köpet kan emellertid vara en mardröm eller en lönsam whopper av en affär. Hemligheten med att göra det till en framgång ligger i att få platsen utcheckad av en mängd specialiserade inspektörer, lära sig att utvärdera reparationerna och välja rätt fastighet i första hand.

Den perfekta fixer-överdelen

Den perfekta fixer-överdelen är det hem som alla vill ha i framtiden men ingen vill just nu. De flesta husköpare, särskilt förstagångsföretag, kräver ett hem i orört skick, en nyckelfärdig egendom som är redo för inflyttning. Det ironiska är att många brister som gör att människor avskalar färg, slitna mattor eller daterade armaturer - är lätt att korrigera. Men eftersom de är svåra att se förflutna försvinner ofta ett hem som lider av dem på marknaden.

Kom ihåg att om du gör ett köpbjudande för en fixer-upper till rätt pris, börjar du tjäna pengar dagen du stänger. Och det är redan innan du överväger potentialen för stora återförsäljningsvinster. Tiden att tänka på att sälja är den dag du köper, även om du inte har några omedelbara planer på att flytta.

Plats och layout

Inte alla fixer-overdelar har potential. Huruvida en viss ful ankunge kan förvandlas till en svan beror på flera faktorer.

Den första är plats, plats, plats, som fastighetsordspråket säger. Köp inte en fixer-övre belägen vid en upptagen korsning, bredvid en skola eller tvärs över gatan från en ingång till en deponi - med andra ord, den typ av oönskade plats som sjunker även hus i toppform. Söka efter fixare i önskvärda eller kommande stadsdelar. Undersök de omgivande bostäderna och hur de underhålls. Ser de välskötta ut och mestadels ägare?

Därefter fokuserar du på hemmets konfiguration. Den bästa typen av fixer-övre att köpa är en som kommer att tilltala den största poolen av köpare: ett tre sovrum med mer än ett bad. Naturligtvis kan ett hem med två sovrum vara lönsamt, särskilt om det är den dominerande storleken på bostäder i grannskapet, men ett hus med tre sovrum är bättre. Om tre sovrum är bättre kan fyra vara bättre än: köpare med tre sovrum kommer ofta att handla upp till fyra.

Layouten ska flyta. Om hemmet är hackat med en dålig layout, inse att det kan vara dyrt eller opraktiskt att flytta väggar. Sovrum i motsatta ändar av hemmet stänger av köpare med små barn, liksom en två våningar med sovrummet på övervåningen och alla andra sovrum på nedervåningen. Kök med mer än en entré är önskvärt. Undvik platser där matsalar fungerar som hemmets centrala kontaktpunkt.

Utvärderar tillstånd

Uppenbarligen kommer fixer-övre att vara i knepigt skick, men vissa problem är värre än andra. Du måste skilja de kosmetiska problemen från mer grundläggande.

Enkla lösningar inkluderar:

1. Lappa väggar, ta bort tapeter och måla.
2. Efterbehandling av golv eller läggning av kakel eller matta.
3. Installera takfläktar och nya armaturer.
4. Byta ut baseboards eller lägga till trim.
5. Fixa trasiga fönster.
6. Byter ut badrumsgolv på grund av läckande toalettförseglingar.
7. Byta eller måla köksskåp eller installera nya.
8. Byta ut dörrar.
9. Byta ut behållare och ljusbrytare.
10. Måla utsidan.
11. Lägga till ett däck.

Dyrare korrigeringar inkluderar:

1. Byta ut HVAC-system eller lägga till central luftkonditionering.
2. Stänga upp stiftelser.
3. Ombyggnad, när det handlar om avrivning.
4. Byta ut alla VVS, avloppsledningar och elservice.
5. Hälla betong för uppfart, trottoarer eller trappsteg.
6. Installera ersättningsfönster hela tiden.
7. Komplett kök eller bad ombyggnader.
8. Bygga garage eller tillägg.

Inspektioner för fixer-övre hem

I alla fastighetstransaktioner ska du alltid få en heminspektion av en godkänd heminspektör innan du förbinder dig att slutföra försäljningen. Det finns många typer av heminspektioner som du kanske vill granska innan du köper en fixer-övre. Tänk på dessa kostnader för att få en bra affär:

• Takcertifieringar: Om säljaren inte redan har lämnat bevis för takets ålder och skick är det bra affärssed att erhålla en takcertifiering på säljarens bekostnad.
• Hemgaranti: Inte alla säljare kommer att betala för en hemgaranti, men många ser det som en försäkring mot de sena telefonsamtal när saker går sönder efter stängning.
• Skadedjursinspektioner: Inte varje stat har ett skadedjursproblem, men om ditt område hanterar skador från skalbaggar, termiter eller myror, be om en skadedjursinspektion och gör ditt inköpserbjudande beroende av ditt godkännande av inspektionen och eventuella reparationer som säljaren har betalt.
• Inspektioner av avloppsledningar : När fastigheterna åldras, gör deras avloppsledningar också. Låt dessa och septiktankar checkas ut.
• Tekniska rapporter. En ingenjör kan göra naturliga faror eller geologiska uppgifter. Var uppmärksam på deponier i närheten, föroreningar och andra skadliga återförsäljningsrisker.

Inte alla fixer-overers kräver lika fixing-och vad som behöver fixas är något subjektivt. En stor rehab för en husköpare är en promenad i parken för en annan. Tänk på din expertis, din ekonomi och i vilken utsträckning du vill ta itu med ett hem som kräver allvarlig renovering för att göra det beboeligt.

_{I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, mäklare på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.}